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WeWork亏损超Uber 但它要以400多亿美元估值上市了
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日期:2019-08-15 10:52:34来源:物联中国 点击:509
核心提示:不想做科技企业的地产公司不是好共享经济。  文/CJ 编辑/Vicky Xiao  来源:硅星人(ID:guixingren123)  “科技”二字能给地产公司增加多少估值?WeWork上市给出了答案——426亿美元。  当地时间8月14日,美国共享经济的代表企业WeWork公开发布招股书。WeWork的控股公司The We Company预计最快于9月...

不想做科技企业的地产公司不是好共享经济。

  文/CJ  编辑/Vicky Xiao

  来源:硅星人(ID:guixingren123) 

  “科技”二字能给地产公司增加多少估值?WeWork上市给出了答案——426亿美元。

  当地时间8月14日,美国共享经济的代表企业WeWork公开发布招股书。WeWork的控股公司The We Company预计最快于9月挂牌,代码为“WE”。

  软银在上一轮投资中给出了WeWork470亿美元的估值。这让WeWork上市或将成为继Uber之后,今年美股第二大IPO。

  随着WeWork带火了共享办公空间的概念,一家默默无名的欧洲公司IWG也进入了公众视野。同样的模式下,它比WeWork规模更大、会员数量更多、在伦敦证券交易所挂牌、并且还盈利了。

  但IWG的市值目前仅为44亿美元,还不到WeWork估值的零头,这让投资者对WeWork470亿美元的估值感到疑惑。

  这之间巨大的估值差异,就因为WeWork标榜自己为科技公司吗?

  在招股书中,WeWork终于详细披露了财务状况,包括去年19亿美元的巨额亏损。WeWork尚未披露计划融资的具体额度和交易所,摩根大通和高盛将作为主要承销商。

  2010年,Adam Neumann和Miguel McKelvey在纽约创立了WeWork。2014年,WeWork从伦敦开始向海外扩张,并于2016年在上海开设了办公空间,也是在亚洲的第一站。

  WeWork高调打开了新的需求,格调高雅服务周全的办公室不再是大型企业的专有特权。需要量入为出的创业者和小型公司也可以按时付费,灵活享有专业的办公空间。

  但巨亏的WeWork需要证明两件事情:470亿美元的估值合理性,以及能否担当“科技公司”的名头。

  高增长与高成本

  据招股书,WeWork的增长速度不可谓不快。

  2016年,WeWork全年收入4.36亿美元,2017年为8.86亿美元,2018年为18.21亿美元,仅在2019上半年,收入就达到了15.35亿美元。增长率几乎保持在100%之上。

  WeWork还处于高速扩张的阶段,自2018年6月至2019年6月,其工位增长了一倍,从30.1万个工位增长到60.4万个工位。WeWork还计划在169个新城市建立业务。

  当然不出意外,WeWork还是一家亏损的公司。意外的是,2018年WeWork的亏损超过了Uber和Lyft。这让共享经济的盈利能力再次遭受质疑。

  WeWork的经营成本也相当之高,2018全年净亏损为19亿美元,Uber和Lyft同期分别为18亿美元和10亿美元。WeWork今年上半年净亏损已经达到9亿美元。

  赚的越多,亏的越多,这也是共享经济最典型的问题。WeWork目前的收入几乎只能够支付租金、装修等运营空间的费用。WeWork还在招股书中披露,其签署的未来最低租赁支付义务为472亿美元。

  WeWork账上还有24.73亿现金类资产,但总负债约为220亿,主要为未来需要缴纳的租金,还有13.42亿长期债务。此外,WeWork发行公司债融资,曾因为盈利能力太差而被评为“垃圾债券”,目前在交易市场也处于亏损状态。

  据路透社报道,WeWork计划募资30亿至40亿美元,并在9月初开始路演。据招股书,其主要机构股东为Benchmark、摩根大通、以及软银集团,但CEO Neumann牢牢控制整个公司,并将在上市后获得超过一半的投票权。

WeWork CEO Neumann 图 AxiosWeWork CEO Neumann 图 Axios

  WeWork CEO家庭对于公司牢固的控制权引起了行业非议。据外媒,Neumann在纽约和圣何塞购买房产然后出租给WeWork。招股书此次披露Neumann从中赚取1700万美元。

  在上市前,Neumann还套现了7亿美元。他进行了多项房地产行业的个人投资,其妻子也被指定为公司继任者之一。据TechCrunch,Neumann从贷款和股票销售中获得的回报,创下了私有公司高管的最高回报记录。

  WeWork甚至在招股书中建议投资人不要参考媒体报道,而是相信公司披露信息。

  “空间即服务”

  WeWork提出了非常有科技企业风格的产品口号——“空间即服务(space-as-a-service)”。 

  WeWork率先推出了“空间即服务”会员模式。办公空间可以灵活到只租一个工位,支付方式则灵活到按分钟、按月或按年支付,个人会员能以较低的价格获得工作空间。

  WeWork还在招股书中强调,其拥有大约1000名工程师、产品设计师和机器学习科学家,致力于对运营业务的复杂系统进行构建、集成和自动化。因此,与传统替代方案相比,能够以更低的价格为会员提供优质体验。

  WeWork拿出的数据是:传统企业租赁办公空间,为每个员工付出的成本是每年1.7万美元,WeWork则能够把成本降低到7304美元。不过,WeWork没有解释他们的科技业务系统如何完成了成本的优化。

  虽然目前处于巨亏状态,WeWork在招股书中表示,其共享办公空间基本在投入运营6个月之后能够达到收支平衡的状态。目前WeWork美国固定工位的价格约为每月500美元至600美元,专属办公室的价格为每月1000美元左右。

  据招股书,WeWork的运营区域覆盖29个国家的111个城市,共有528个地点,会员数量为52.7万名,覆盖38%的财富500强企业。

  WeWork称,公司创立之初的目标客户大多是自由职业者、创业公司和小企业。而后WeWork重点发展“企业会员”。截至2019年6月1日,40%的会员是员工人数超过500人的组织(WeWork称之为企业会员)。WeWork预计企业会员将继续作为增长最快的会员类别。

  地产公司还是科技公司?

  今年上市的科技企业估值让华尔街颇为头疼。他们大多亏损严重、盈利模式又不甚清晰——WeWork真的值470亿美元吗?

  WeWork也在招股书中承认,尽管他们开辟行业先河,但这个行业几乎没有准入门槛。

  WeWork不能只讲新时代的二房东故事,租用商业地产,装修成漂亮的办公室,开发会员模式而从中套利。这种共享办公空间的商业模式并没有“护城河”。

  WeWork已经推出了一支名为ARK的投资基金,用于投资房地产。而早期WeWork为了保持轻资产的运营模式,主要通过租赁获得办公空间。

  WeWork希望摆脱共享办公的标签,目前已经发展出WeLive共享住宿、WeGrow共享学习等业务。

  值得关注的是,WeWork一直在收购互联网和软件企业。

  据Crunchbase,WeWork目前完成了17项收购,包括收购在线活动组织网站Meetup。今年收购的6家公司大多数为业务相关的软件公司或者互联网企业。

  WeWork在招股书中规划了公司未来:我们的全球平台是一站式商店,会员可以访问他们所需的所有产品和服务,使他们能够工作、生活和成长。我们已经开始构建一系列We Company产品,并开发第三方合作伙伴网络以满足我们会员的需求。

  但行业怀疑WeWork的收购行为只是为了强化“科技企业”的标签,提高上市估值,能否改善公司盈利能力还是未知数。

  WeWork则需要借由上市融资和快速扩张控制市场。当竞争对手难以望其项背,就可以牢牢占据行业顶端,再对其他业务方向徐徐图之。

  所以,这只神奇独角兽WeWork究竟要做地产公司还是软件公司?


出处:物联中国
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